Phí bảo trì chung cư, miếng mồi béo bở để các bên xâu xé

Bộ Xây dựng vừa có Báo cáo giải trình trước Ủy ban Pháp luật của Quốc hội về "Việc thực hiện pháp luật về quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư hiện nay, những vướng mắc, bất cập và giải pháp tháo gỡ".

Theo đó, Bộ Xây dựng căn cứ theo Khoản (2.a) Điều 85 Luật Nhà ở quy định thời hạn bảo hành "Đối với nhà chung cư thì tối thiểu là 60 tháng". Sau khi kết thúc thời hạn bảo hành thì chuyển sang giai đoạn thực hiện công tác bảo trì nhà chung cư.

Người mua nhà, thuê mua nhà phải đóng 2% giá trị căn hộ khi nhận bàn giao nhà theo Khoản (1.a) Điều 108 Luật Nhà ở.

Bộ Xây dựng đang nghiên cứu theo hướng quy định bổ sung 2 mô hình quản lý nhà chung cư để người dân lựa chọn phù hợp điều kiện thực tế của từng chung cư.

Thứ nhất là mô hình chủ đầu tư là đơn vị thu, quản lý quỹ bảo trì và trực tiếp quản lý vận hành nhà chung cư.

Thứ hai là mô hình các doanh nghiệp quản lý, vận hành chung cư chuyên nghiệp sẽ thực hiện việc quản lý, vận hành các tòa nhà chung cư. Người dân trong chung cư sẽ tự họp bàn, quyết định lựa chọn trong 2 mô hình này để triển khai cho phù hợp.

Tuy nhiên, điều các chuyên gia bất động sản lo ngại chính là thời điểm đóng kinh phí bảo trì 2% khi nhận bàn giao nhà thì không hợp lý và tạo thêm gánh nặng cho người mua nhà. Bởi lẽ, tại thời điểm đóng kinh phí bảo trì thì nhà thầu thi công vẫn còn trách nhiệm bảo hành nhà chung cư.

Bên cạnh đó, có một vấn đề cần xem xét kỹ, đó là Quỹ bảo trì chung cư 2% rồi cũng sẽ được sử dụng hết trong khoảng 15-20 năm. Sau đó, theo quy định của pháp luật thì các chủ sở hữu chung cư sẽ tiếp tục bỏ tiền bảo trì chung cư để đảm bảo an toàn và chất lượng sống. Nhưng việc huy động tiền của các hộ dân chắc chắn rất khó.

Điển hình là 474 chung cư cũ được xây dựng trước năm 1975 tại TPHCM, hiện nay, Nhà nước đang dùng ngân sách để thực hiện công tác bảo trì chung cư và đang thực hiện Chương trình cải tạo, xây dựng lại để tái định cư cho các hộ dân.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho rằng, khoản tiền phí bảo trì 2% đang là miếng mồi béo bở để các bên xâu xé. Các tranh chấp ngày càng gay gắt và bùng phát ở các chung cư đa phần từ khoản tiền này.

Theo ông Lê Hoàng Châu, người mua nhà đóng kinh phí bảo trì 2% tại thời điểm Hội nghị nhà chung cư đã bầu Ban Quản trị. Kinh phí bảo trì 2% được chia đều trong 60 tháng, nộp vào tài khoản tiền gửi ngân hàng của Ban Quản trị chung cư.

Đồng thời, cần phải xây dựng cơ chế để hỗ trợ Ban quản trị thực hiện được nhiệm vụ này. Vướng mắc lớn nhất của Phương án này là làm thế nào để huy động thêm kinh phí bảo trì sau thời điểm kinh phí bảo trì ban đầu đã được sử dụng hết, do Luật Nhà ở 2014 chưa có quy định.

Một phương án khác để giải quyết những vướng mắc về lâu dài khi nguồn phí bảo trì "cạn kiệt" sau 15-20 năm là giao Công ty Dịch vụ Công ích thu, quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư trên địa bàn, dưới sự giám sát của Ban Quản trị nhà chung cư.

"Phương án này có nhược điểm do cơ chế vận hành của doanh nghiệp nhà nước, nhưng có ưu điểm là thực hiện công tác bảo trì suốt vòng đời tuổi thọ của nhà chung cư. Bởi lẽ, sau khi đã hết kinh phí bảo trì, nếu không huy động được thêm kinh phí bảo trì, thì Nhà nước phải chịu trách nhiệm bảo trì nhà chung cư như Nhà nước đã làm hiện nay", ông Châu nói.