VCCI kiến nghị cơ chế Nhà nước hỗ trợ thu hồi đất cho doanh nghiệp

Kiều bào mong muốn được trực tiếp tham gia thị trường bất động sản Ngày 2/3, tại Hà Nội, Ủy ban Nhà nước về người Việt Nam ở nước ngoài, Bộ Ngoại giao phối hợp với Ủy ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam đồng chủ trì tổ chức Hội nghị lấy ý kiến người Việt Nam định cư ở nước ngoài đối với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Luật đất đai sửa đổi: Tháo gỡ các vấn đề định giá, thu hồi đất để đảm bảo hài hòa lợi ích Sáng 9/3, tại Hà Nội, Quỹ Hoà bình và Phát triển Việt Nam đã phối hợp với Viện Nghiên cứu lập pháp thuộc Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Trường Đại học Luật Hà Nội, Ban Thường trực Ủy ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam tổ chức Hội thảo khoa học góp ý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Định giá đất và thu hồi đất là hai vấn đề được nhiều đại biểu quan tâm.

Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) vừa chính thức có văn bản góp ý về Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) gửi Bộ Tài nguyên và Môi trường; trên cơ sở các ý kiến của doanh nghiệp, hiệp hội, chuyên gia... thu nhận tại Hội thảo do VCCI chủ trì, được tổ chức hôm 8/3 vừa qua.

Trong văn bản góp ý, VCCI đưa ra 4 cụm đề xuất, góp ý liên quan đến: Thu hồi đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại; Việc chuyển hình thức từ trả tiền thuê đất một lần sang trả tiền thuê đất hàng năm; Tài chính về đất đai, giá đất và Thu hồi đất, chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Đáng chú ý, VCCI cho rằng, nên có cơ chế để Nhà nước hỗ trợ thu hồi đất cho doanh nghiệp với những trường hợp khó thoả thuận, "ách tắc" trong việc thu hồi...

Nhiều kiến nghị liên quan đến: Thu hồi đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại

Liên quan đến nội dung: Thu hồi đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại, VCCI nhấn mạnh đây là một trong những nội dung nhận được sự quan tâm rất lớn của doanh nghiệp.

Trong đó, các doanh nghiệp cho rằng, đối với các dự án nhà ở thương mại, đô thị nhà đầu tư thực hiện theo cơ chế tự thỏa thuận với người sử dụng đất là "không khả thi" và khiến cho dự án gặp nhiều khó khăn để thực hiện.

Bởi vì, trong nhiều trường hợp, việc giải phóng mặt bằng sẽ bị “ách tắc” chỉ vì một hoặc một ít hộ dân không chịu thỏa thuận, hoặc yêu cầu mức giá quá cao. Trên thực tế doanh nghiệp không thể đàm phán, thoả thuận với hàng ngàn người dân trong một dự án lớn. Để có thể triển khai được dự án, doanh nghiệp cần có sự hỗ trợ của Nhà nước trong thu hồi đất.

Mặt khác, việc Dự thảo phân tách Nhà nước thu hồi đất, dựa vào tính chất của đất (Nhà nước thu hồi đất không phải là đất ở; nhà đầu tư thỏa thuận đất ở và các loại đất không phải là đất ở) dường như chưa phù hợp.

Các doanh nghiệp cho rằng, có những trường hợp, nhà đầu tư nhận chuyển nhượng các loại đất không phải là đất ở và các đất này phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là đất ở nhưng lại không thể thực hiện dự án đô thị, dự án nhà ở thương mại, vì theo quy định - đất đó phải có một phần là “đất ở”.

"Đây cũng là trường hợp vướng mắc lớn trên thực tế mà doanh nghiệp đã phản ánh trong mấy năm vừa qua", văn bản của VCCI nêu rõ.

Một vấn đề khác, liên quan đến quy định về sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thông qua việc thỏa thuận về quyền sử dụng đất, giữa Điều 128 và Điều 78, VCCI cho rằng đang được quy định chưa thống nhất.

Cụ thể, khoản 2 Điều 128 Dự thảo quy định điều kiện sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thông qua thỏa thuận về quyền sử dụng đất là “việc sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất quy định tại Điều 77, khoản 1 Điều 78 của Luật này”.

Điều này có nghĩa là những đất thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi tại khoản 2 Điều 78, nhà đầu tư có thể thực hiện theo cơ chế thỏa thuận. Tuy nhiên, tại khoản 5 Điều 78 Dự thảo lại quy định “các dự án, công trình không thuộc quy định tại khoản 1, 2 và 3 của điều này thực hiện theo quy định tại Điều 121 và Điều 128 của Luật này”.

"Như vậy, dự án khu dân cư nông thôn sử dụng các loại đất không phải là đất ở quy định tại khoản 2 Điều 78 Dự thảo sẽ thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất hay là nhà đầu tư tự thỏa thuận?", VCCI nêu thắc mắc.

Hội thảo góp ý Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi được VCCI tổ chức hôm 8/3.

3 kiến nghị sửa đổi quy định về tạo lập quỹ đất

Từ những điểm trên, VCCI cho biết, để đảm bảo khai thông các dự án đầu tư, các doanh nghiệp đã đề nghị cân nhắc sửa đổi một số nội dung trong quy định về tạo lập quỹ đất.

Thứ nhất, bỏ cụm từ “sử dụng các loại đất không phải là đất ở” tại điểm a khoản 3 Điều 78; “đất ở và các loại đất không phải là đất ở để chuyển mục đích sử dụng đất” tại điểm c khoản 1 Điều 128.

Thứ 2, thiết kế cơ chế có sự can thiệp của Nhà nước vào việc thu hồi đất trong trường hợp nhà đầu tư không thể thỏa thuận được với người sử dụng đất (có thể đặt ra tỷ lệ % đất không thể thỏa thuận được mà Nhà nước phải can thiệp).

Thứ 3, rà soát lại quy định tại Điều 78, Điều 128 Dự thảo để đảm bảo thống nhất trong xác định các loại đất Nhà nước thu hồi, các loại đất nhà đầu tư được thực hiện theo cơ chế thỏa thuận.

Cho phép doanh nghiệp chọn trả tiền thuê đất một lần hoặc theo năm

Như trên, cũng trong nội dung công văn này, VCCI cho biết các doanh nghiệp đề nghị cho phép doanh nghiệp lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hàng năm.

Điều này tùy thuộc vào tình hình tài chính và phương án kinh doanh của doanh nghiệp, hoặc quy định trường hợp các dự án thương mại, dịch vụ. Đặc biệt là đối với đất thuộc loại hình kinh doanh bất động sản phục vụ du lịch như căn hộ du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng, căn hộ dịch vụ…, thuộc trường hợp thuê đất trả tiền một lần. Đồng thời, Nhà nước cần có các chính sách mang động lực kinh tế để khuyến khích doanh nghiệp chuyển sang trả tiền thuê đất hàng năm.

Theo VCCI, so với quy định hiện hành, Dự thảo đã có sự điều chỉnh khá lớn đối với các trường hợp Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm và các trường hợp Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần.

Theo đó chỉ có một số trường hợp Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, như sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; sử dụng đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao.

Như vậy, những dự án thương mại, dịch vụ, sản xuất phi nông nghiệp, dự án kinh doanh khác sẽ phải chuyển sang hình thức trả tiền hàng năm. Sự thay đổi lớn này khiến nhiều doanh nghiệp lo ngại.

Nêu lý do, VCCI cho rằng, doanh nghiệp trước khi tiến hành hoạt động đầu tư, kinh doanh phải xây dựng phương án tài chính và yếu tố chi phí tiền thuê đất là một trong những yếu tố tài chính quan trọng phương án tài chính này. Việc phải trả tiền thuê đất hàng năm và tiền thuê đất có thể thay đổi khiến doanh nghiệp đối mặt với rủi ro số tiền thuê đất tăng đột biến, phá vỡ các phương án tài chính của doanh nghiệp.

Mặc dù, khoản 4 Điều 154 Dự thảo quy định, tính tiền thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm ổn định trong 5 năm để bảo đảm quyền lợi cho nhà đầu tư, tuy nhiên lại không có giới hạn nào cho mức tăng sau mỗi kỳ ổn định 05 năm.

Theo VCCI, trong chu kỳ đầu tư, kinh doanh thường luôn dài hơn 5 năm. Vì vậy, nhà đầu tư vẫn phải đối mặt với những rủi ro về tài chính do nguy cơ tăng cao của các đợt tăng tiền thuê đất.

Bên cạnh đó, doanh nghiệp cũng lo ngại về những rủi ro và tranh chấp pháp lý đối với một số lĩnh vực kinh doanh mà kỳ hạn trả tiền thuê đất và mua tài sản khác nhau.

Ví dụ, trong nhiều loại hình kinh doanh bất động sản thì người mua có thể phải nộp tiền trước cả kỳ hạn sử dụng nhưng chủ đầu tư lại trả tiền thuê đất hàng năm (ví dụ: các căn hộ du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng, căn hộ dịch vụ, …), điều này có thể dẫn đến rủi ro cho người mua, nhà đầu tư và Nhà nước trong việc đóng tiền thuê đất khi chủ đầu tư phá sản, giá đất tăng cao khiến cho dự án bị lỗ không có khả năng chi trả …

Như vậy, trong trường hợp này thì Nhà nước sẽ không biết phải thu tiền của ai. Do đó, trong trường hợp này, VCCI đề xuất đối với đất thuộc loại hình kinh doanh bất động sản phục vụ du lịch (các căn hộ du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng, căn hộ dịch vụ …) nên thuộc trường hợp thuê đất trả tiền một lần.

Giải phóng tối đa, khai thác, phát huy cao nhất nguồn lực đất đai Ngày 30/8, Ban Chỉ đạo Trung ương tổng kết Nghị quyết số 19-NQ/TW tổ chức Hội nghị góp ý kiến dự thảo báo cáo tổng kết Nghị quyết số 19-NQ/TW của Hội nghị lần thứ sáu Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XI về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới, tạo nền tảng để đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại.

Bộ trưởng Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà: Áp lực với tôi là phải đảm bảo tính khả thi của luật Nếu có bộ luật nào, ở cấp vĩ mô, tác động đến toàn thể đời sống kinh tế, xã hội, và cả văn hóa nữa thì có lẽ chỉ là luật Đất đai. Và không chỉ vậy, ngay ở vi mô luật này cũng len lỏi vào từng gia đình, động chạm đến hạnh phúc của từng người dân. Cũng chính vì vậy, mỗi lần luật Đất đai sửa đổi là một lần thu hút sự quan tâm đặc biệt của xã hội. Thời Đại đã có cuộc trao đổi với Bộ trưởng Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà, Tổng chỉ huy xây dựng dự thảo sửa đổi luật Đất đai lần này.