Thị trường BĐS nghỉ dưỡng: Lời cảnh báo cực kỳ khủng khiếp từ “cuộc chiến” cam kết lợi tức "khủng"!

Nguồn cung lớn, lên đến hàng vạn sản phẩm, nhưng trong năm qua, số condotel bán được chỉ vài trăm.

Cung hàng vạn, bán được vài trăm căn

Trong vài năm trở lại đây, các thành phố giầu tiềm năng du lịch, như: Đà Nẵng, Nha Trang, Phú quốc, Bình Định, rồi Thanh hóa, Vĩnh phúc …. đang dần trở thành những trung tâm bất động sản nghỉ dưỡng.

Có một thực tế là hầu hết khách hàng, nhà đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng đến từ Hà Nội, TP Hồ Chí Minh và một bộ phận những gia đình mới giàu, mới nổi ở một số tỉnh thành.

Với nhiều người, sở hữu Biệt thự, căn hộ ven biển cao cấp, căn hộ khách sạn (condotel) đã và đang trở thành biểu tượng của sự sang chảnh, giầu có trong mấy năm qua tại Việt Nam.

Mặc dù mới du nhập vào Việt Nam không lâu, chưa được chục năm, sau một đợt trầm lắng, nhưng chỉ 2-3 năm trở lại đây, thị trường này bỗng nhiên bùng nổ với các dự án mọc lên như nấm sau mưa.

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), tính đến hết năm 2016, tổng nguồn cung condotel đã lên đến 16.000 căn.

Trong giai đoạn 2017-2019, dự kiến trung bình mỗi năm sẽ có khoảng 27.000-29.000 căn condotel được chào bán, trong đó tập trung chủ yếu ở các thành phố biển.

Số liệu của Sở Xây dựng Khánh Hòa, hiện có 20 dự án với hơn 10.000 condotel, trong đó có khoảng 1.000 căn đã đi vào hoạt động.

Theo báo cáo về thị trường BĐS mới đây của công ty Savills Việt Nam, với 10 dự án condotel Đà Nẵng đang có 3.901 căn condotel, trong đó quận Sơn Trà chiếm 50% căn hộ, quận Ngũ Hành Sơn chiếm 44%.

Sức căng của cầu đã xẹp xuống nhanh chóng khi một số dự án đi vào hoạt động, trải nghiệm thực tế người mua, khách thuê cảm nhận được rõ rệt giấc mơ Phuket và Bali ở hai nước láng giềng Thái Lan và Indonexia dường như quá xa vời.

Thị trường condotel đang đối diện hệ quả khủng khiếp từ cuộc chạy đua cam kết lợi nhuận khủng từ các chủ đầu tư.

Với nhiều dự án, để đi vào trung tâm thành phố họ phải trả cả trăm nghìn đồng taxi. Nhiều người vẫn lầm tưởng sở hữu một Bất động sản tại thành phố biển sầm uất mà quên rằng được như ngày nay TP. Nha Trang mất gần 100 năm ( tính từ năm 1924 khi Toàn quyền Đông Dương quyết định Nha trang thành thị trấn) và Đà Nẵng mất tới gần 130 năm (tính từ 1889 khi người Pháp quyết định tách ra khỏi Quảng nam và đặt tên là Tourane ).

Sự mập mờ của nhiều chủ đầu tư trong việc quảng cáo sản phẩm của mình là có sổ đỏ dài hạn trong khi hầu hết đất dọc ven biển là đất thương mại. Theo đó, chủ đầu tư chỉ được giao sử dụng có thời hạn, điều đó đồng nghĩa với việc người mua cũng chỉ được sở hữu có thời hạn.

Thực tế này hầu như chỉ được làm rõ khi gần đây các nhà đầu tư bình tĩnh lại để yêu cầu chủ đầu tư chứng minh tính pháp lý của dự án mà thôi.

Cam kết lợi tức khủng và hệ lụy

Có một thực tế diễn ra với thị trường bất động sản nghỉ dưỡng thời gian qua là các chủ đầu tư đua nhau đưa ra những chương trình cam kết lợi nhuận khủng để thu hút khách hàng.

Tuy nhiên, hiện nay thị trường đang dần được kiểm chứng thực tế từ các chương trình cam kết lợi nhuận mà đa số các dự án áp dụng.

Cuối năm 2016 xảy ra tranh chấp giữa khách hàng và chủ đầu tư Fusion Suite Đà Nẵng về mức phân chia lợi nhuận và tháng 8 vừa qua, chủ đầu tư Bavico ở Nha Trang đã phải trả lại các căn hộ condotel cho khách hàng. Đồng thời đề nghị giảm mức lợi nhuận cam kết từ 15% giá mua xuống còn 8% là những phát súng đầu tiên cho những tranh chấp lợi ích giữa khách hàng và chủ đầu tư được dự kiến sẽ tiếp tục diễn ra trong thời gian sắp tới.

Với lượng khách du lịch tăng 15-18% trong vài năm gần đây, nguồn cung condotel và phòng nghỉ khách sạn năm 2017 và 2018 đều cao gấp đôi so với 2016. Trong khi đó công suất sử dụng phòng không đồng đều mùa cao điểm điểm đạt trên 80% trong khi mùa thấp điểm chỉ đạt khoảng 35%, chủ yếu do thói quen của người Việt thường dành thời gian đi nghỉ trùng với thời gian nghỉ hè của các con.

Như vậy để tiêu hết lượng hàng hóa này thì cần khoảng 5 năm với điều kiện không có nguồn cung mới.

Thực tế chứng minh quan hệ cung-cầu trong 6 tháng đầu năm 2017, lượng condotel tiêu thụ cũng chỉ đạt 382 căn trên tổng số 2.782 căn chào bán, đạt 13%. Nguồn cung sơ cấp toàn thị trường còn lại ước khoảng 5.062 căn, trong đó Đà Nẵng còn 3.080 căn, Nha Trang còn 1.337 căn theo báo cáo phân tích thị trường của Công ty DKRA.
Quả bóng bất động sản nghỉ dưỡng đã quá căng, liệu sẽ nổ hay chỉ xì hơi?

Về lý thuyết, với số liệu nguồn cung condotel và sức cầu cũng như hiệu suất sử dụng phòng như phân tích ở trên thì sẽ có một làn sóng bán tháo condotel – có nghĩa là quả bong bất động sản nghỉ dưỡng sẽ nổ.

Tuy nhiên, nó sẽ không nổ mà chỉ xì hơi và dần xẹp xuống vì phân khúc khách hàng này là những người giàu và cho là mình giàu, việc sở hữu một bất động sản bãi biển đối với họ là thể hiện đẳng cấp là mua chơi để đấy, mua để ở là chính, kinh doanh chỉ là phụ.

Có một điều dường như chắc chắn cạnh tranh sẽ rất quyết liệt và giá condotel sẽ giảm mạnh do cung tăng đột xuất cầu giảm và hiệu quả sử dụng thấp.

Nguyễn Đỗ Việt

Theo Báo Thời Đại