Thị trường BĐS 2020: Nhiều dự án “chết” vì đưa ra mức lãi suất cao quá

Condotel của Cocobay "đòi" thành nhà ở: Giải pháp gây sốc Một trong những hướng giải quyết đối với các khách hàng đã mua sản phẩm Condotel tại Cocobay Đà Nẵng được chủ đầu tư dự ...

Điểm mới tại diễn đàn bất động sản Việt Nam 2019 Diễn đàn Bất động sản Việt Nam thường niên lần 2 sẽ tập trung làm rõ một số khía cạnh như cung cấp bức tranh ...

Mô hình condotel của Cocobay "vỡ trận": Ai "gánh" cam kết lợi nhuận 12%? Dự án Cocobay Đà Nẵng gắn liền với cái tên CTCP đầu tư phát triển và xây dựng Thành Đô (Tập đoàn Empire) trở thành ...

Trong khuôn khổ diễn đàn bất động sản Việt Nam thường niên lần 2 diễn ra tại Hà Nội ngày 27/11, chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) - ông Nguyễn Trần Nam đánh giá, trong giai đoạn 3 năm vừa qua, mặc dù còn gặp nhiều khó khăn và biến động, song nhìn chung, thị trường bất động sản Việt Nam về cơ bản vẫn có sự phát triển ổn định, lành mạnh, chuyên nghiệp hơn và đã giảm thiểu các nguy cơ rủi ro so với thời kỳ trước, ngày càng thể hiện vai trò đặc biệt quan trọng của mình trong nền kinh tế và là động lực phát triển cho nhiều ngành, nghề và thị trường khác.

Cơ hội còn rất nhiều!

Người đứng đầu Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đã khái quát lên 5 cơ hội của thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay và trong thời gian tới.

Một là, thị trường bất động sản vẫn giữ được sự ổn định, dựa vào các yếu tố tích cực của kinh tế vĩ mô. Tuy còn nhiều khó khăn, song do nỗ lực điều hành chính sách, cải cách kinh tế của Chính phủ ngày một hiệu quả nên đã tạo ra những kết quả tích cực về tăng trưởng kinh tế xã hội, ổn định kinh tế vĩ mô. Theo dự báo của Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương (CIEM), tăng trưởng kinh tế năm 2019 có thể đạt mức 7,02%, vượt mục tiêu kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội năm 2019 (6,6 - 6,8%) mà Quốc hội đề ra.

Ông Nguyễn Trần Nam - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam.

Hai là, nhu cầu về nhà ở của Việt Nam còn rất lớn. Cùng với việc trở thành quốc gia đông dân thứ 15 thế giới, đứng thứ 3 khu vực Đông Nam Á, Việt Nam đồng thời là quốc gia có sự gia tăng nhu cầu về nhà ở tại các khu đô thị hàng đầu trong khu vực.

Quá trình đô thị hóa tại Việt Nam diễn ra với tốc độ cao, dân số đô thị sẽ tăng nhanh, nhất là tại các đô thị lớn; thu nhập bình quân đầu người ngày càng tăng… dẫn tới hàng năm, Việt Nam phải xây mới khoảng 100 triệu mét vuông nhà ở, trong đó khoảng 70% nhà ở để đáp ứng nhu cầu của dân cư đô thị. Mặt khác, nhu cầu về văn phòng, căn hộ cho thuê, khách sạn và công trình thương mại đang tăng nhanh, nhất là nhu cầu thuê căn hộ, khách sạn phục vụ khách du lịch trong nước và quốc tế tại các đô thị lớn cũng như các khu du lịch trên địa bàn cả nước. Tuy nhiên, kể từ giữa 2018 đến nay, thay vì bổ sung thêm nguồn cung, các sản phẩm mới ra thị trường lại tiếp tục theo xu hướng nhỏ giọt. Nhiều khả năng tiếp tục thiếu hàng thời điểm cuối năm 2019 và trong trung hạn (2020 - 2022).

Ba là, dư địa phát triển rất lớn cho phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, bất động sản công nghiệp. Đây là những điểm sáng thị trường trong trung và dài hạn. Có thể nói, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng hiện có tiềm năng phát triển rất lớn, dựa trên nền tảng thiên nhiên, văn hóa, thể chế, nhất là trong bối cảnh các bộ ngành và địa phương đang tích cực thực hiện Nghị quyết 08 của Bộ Chính trị, lượng khách du lịch đang tăng trưởng tốt. Dự báo, trong trung hạn, với trên 20 triệu khách quốc tế tới Việt Nam mỗi năm có thời gian nghỉ trung bình từ 5 - 7 ngày cho mỗi kỳ nghỉ và khách du lịch trong nước khoảng 85 triệu người có thời gian nghỉ từ 3 - 4 ngày… Việt Nam cần thêm hàng chục ngàn phòng khách sạn cao cấp.

Trong khi đó, bất động sản công nghiệp Việt Nam đang tạo dựng niềm tin mạnh mẽ về sự tăng trưởng trong mắt nhà đầu tư quốc tế. Việt Nam đã và đang không ngừng phát triển dần trở thành một trong những địa điểm đến thu hút đầu tư về công nghiệp sản xuất trong khu vực Đông Nam Á. Cả trong ngắn hạn, trung hạn và dài hạn, đây sẽ trở thành phân khúc có đà phát triển rất tốt, nếu nhà đầu tư biết nắm bắt thời cơ và Nhà nước có chính sách khuyến khích, hỗ trợ, tạo điều kiện cho thị trường phát triển tương xứng với tiềm năng sẵn có.

Thứ tư là, vốn đầu tư FDI vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản tăng mạnh và ngày một thực chất hơn. Báo cáo của Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) cho thấy, trong 10 tháng năm 2019, vốn FDI đạt 29,11 tỷ USD, tăng 4,3% so với cùng kỳ năm 2018. Trong đó, lĩnh vực hoạt động kinh doanh bất động sản đứng thứ hai, với tổng vốn đầu tư 2,98 tỷ USD, chiếm 10,2% tổng vốn đầu tư đăng ký.

Năm là, sự chú trọng đầu tư cơ sở hạ tầng mới. Trong thập niên vừa qua, Việt Nam đã chú trọng phát triển cơ sở hạ tầng, nhờ đó, tổng đầu tư hạ tầng đến nay đã chiếm bình quân hơn 10% GDP, vượt qua cả khối các nền kinh tế Đông Á, vốn nổi tiếng với mức đầu tư cơ sở hạ tầng cao. Chỉ trong vòng 7 năm từ 2012 - 2019, cả nước đã có thêm 838km đường cao tốc mới được đầu tư mới, hoàn thành và đưa vào sử dụng. Đây đều là những dự án trọng điểm, có tính kết nối liên vùng, tạo ra động lực to lớn để thúc đẩy phát triển KT-XH…

Khó khăn, thách thức nào chờ đợi?

Bên cạnh đó, nguyên thứ trưởng Bộ Xây dựng cũng đưa ra 5 thách thức đối với thị trường Bất động sản đến từ hệ thống các văn bản pháp lý, khó khăn về thủ tục hành chính, doanh nghiệp gặp khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn, xuất hiện tình trạng phân lô bán nền tràn lan và cuối cùng là thiếu hụt về hệ thống thông tin thị trường Bất động sản và những lo ngại về tính minh bạch của thị trường.

Một là, hệ thống các văn bản pháp lý liên quan đến thị trường bất động sản còn chưa đồng bộ. Hành lang pháp lý điều chỉnh thị trường bất động sản, từ công tác đầu tư xây dựng, giao dịch đến quản lý sử dụng bất động sản chậm được hoàn thiện, còn chồng chéo; nhiều vấn đề phát sinh từ thực tiễn, bất cập của cơ chế chính sách nhưng chưa được bổ sung, sửa đổi kịp thời dẫn đến thị trường bất động sản chưa được quản lý và kiểm soát một cách hiệu quả. Thị trường đang phải đối mặt với nhiều khó khăn khi phải chờ đợi nhiều bộ Luật, văn bản liên quan trong giai đoạn điều chỉnh, hoàn thiện như Luật Quy hoạch, Đất đai, Nhà ở, Xây dựng, kinh doanh bất động sản...

Hai là, những khó khăn về thủ tục hành chính và những sức ép lớn từ chủ trương kiểm soát chặt chẽ hơn việc cấp phép dự án mới. Việc các cơ quan chức năng chậm phê duyệt cấp phép xây dựng dự án hay tạm dừng dự án đang triển khai để rà soát, kiểm tra… là nguyên nhân dẫn đến giảm nguồn cung, kéo theo lượng giao dịch bất động sản cũng giảm. Mặt khác, công tác quy hoạch, đền bù, phê duyệt dự án… đều bị siết chặt trong khi nhu cầu triển khai dự án của nhà đầu tư lại rất cao.

Ba là, doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn. Hiện nay, hoạt động tín dụng của ngân hàng đối với lĩnh vực kinh doanh bất động sản đang bị thắt chặt. Cụ thể: Lãi suất tiếp tục cao (lãi suất huy động lên 8,7%, cộng thêm biên độ 3% thì lãi suất cho vay lên đến 11 - 12%); nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn tiếp tục giảm từ 45% xuống 40%, hệ số rủi ro đối với các khoản cho vay bất động sản tăng từ 150% lên 200%… khiến cho ngân hàng phải cẩn trọng hơn trong việc cho vay kinh doanh bất động sản.

Thứ tư là, gần đây, tái xuất hiện tình trạng phân lô bán nền tràn lan và các đợt sốt ảo giá đất tại một số địa phương, tình trạng lừa đảo bán “dự án ma” trở nên phổ biến. Nhiều nơi diễn ra tình trạng mua bán, chuyển nhượng nhà, đất khi chưa đáp ứng đầy đủ điều kiện, cơ sở pháp lý. Việc phân lô bán nền không giải quyết được được sự tích đọng cho quy mô của nền kinh tế mà còn tạo ra sự lệch lạc về quy hoạch cũng như gây ra ách tắc giao thông, gây ra sự lộn xộn lớn cho bộ mặt đô thị.

Năm là, thiếu hụt hệ thống thông tin về thị trường bất động sản và những lo ngại về tính minh bạch của thị trường. Theo đó, ở thị trường bất động sản Việt Nam, tính minh bạch thông tin chưa cao đã gây cản trở quá trình đầu tư của các nhà đầu tư nước ngoài vào thị trường. Nguyên nhân của tình trạng trên chủ yếu là do chậm thực hiện các giải pháp nhằm minh bạch hoá thị trường bất động sản, kích thích đầu tư. Cụ thể là xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia thông tin về việc đăng ký và thực hiện các giao dịch bất động

Condotel là từ khóa "nóng" tại diễn đàn 2019

Phát biểu tại Diễn đàn Bất động sản Việt Nam thường niên năm 2019, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Trần Nam cho biết, sau 3 năm “nở rộ” có tới hàng chục nghìn căn hộ condotel đã tung ra thị trường.

“Vậy mà rất tiếc cho đến nay chưa một văn bản nào quy định về loại hình này được ban hành. Cần phải quan tâm đặc biệt vấn đề này, vì loại hình bất động sản này đã hoạt động mấy năm rồi nhưng vẫn chưa có cơ sở pháp lý rõ ràng”, ông Nam nói.

Đề cập tới vụ Cocobay Đà Nẵng tuyên bố “vỡ trận” về cam kết lãi suất vừa qua, ông Nam nói đây là một “trục trặc” nhưng không phản ánh toàn bộ thị trường condotel.

“Hôm qua, ông Nguyễn Đức Thành, Chủ tịch HĐQT Empire Group - chủ đầu tư dự án Cocobay Đà Nẵng có gọi điện nhờ tôi truyền tải tại diễn đàn này rằng: Việc phải chấm dứt cam kết lãi suất vừa qua là việc bất đắc dĩ phải làm. Ông Thành cũng gửi xin lỗi tới các nhà đầu tư khác nếu làm ảnh hưởng họ”, ông Nam chia sẻ.

Bình luận về condotel cùng cam kết lãi suất cao ngất ngưởng, ông Nam nói: Dự án “chết” vì đưa ra mức lãi suất cao quá. Đáng lẽ thoả thuận phù hợp, vừa tầm thì không sao. Rõ ràng việc đưa ra mức lãi suất cao gấp đôi cả ngân hàng là không có cơ sở.

Mặc dù luật pháp không cấm đoán vì đây là thỏa thuận dân sự nhưng theo ông Nam, việc đưa ra mức lãi suất cao ngất ngưởng chính là “đánh vào lòng tham, kém hiểu biết” của nhà đầu tư.

“Cao gấp đôi ngân hàng thế thì ai gửi tiết kiệm làm gì. Một số doanh nghiệp cũng phàn nàn với tôi rằng việc doanh nghiệp “đua” nhau đưa ra lãi suất lớn như vậy là cạnh tranh không lành mạnh”, ông Nam nói. Ông Nam cũng nhấn mạnh việc dùng từ “lòng tham” ở đây có vẻ như “xúc phạm” nhưng cần thiết thẳng thắn như vậy. “Lãi suất cao thì rủi ro lớn. Nhưng rất may trong vụ việc vừa qua, rủi ro là vẫn còn nhẹ nhàng”, ông Nam nhận xét.

Ngay sau phát biểu của ông Nguyễn Trần Nam là tọa đàm cấp cao với sự tham gia của các diễn giả đến từ Bộ Xây dựng, Hội môi giới Bất động sản Việt Nam, thành viên tổ tư vấn của Thủ tướng và đại diễn lãnh đạo các doah nghiệp như CTCP tập đoàn CEO, CTCP DKRA Việt Nam, CTCP đầu tư và xây dựng Phúc Khang. Sau khi kết thúc các phiên chính, diễn đàn bất động sản Việt Nam thường niên lần 2 sẽ diễn ra các phiên chuyên đề bàn thảo về các trở ngại của thị trường Bất động sản 2019, xu hướng mới của bất động sản...