“Mập mờ” mượn mác các ngân hàng bảo lãnh vốn dự án bất động sản

Khác với cảnh im lìm vài tháng trước, gần đây, nhiều chủ đầu tư liên tiếp tung tin đã ký hợp đồng bảo lãnh với ngân hàng cho các dự án bất động sản (BĐS) bắt đầu mở bán. Đơn cử, theo thông báo của Phú Mỹ Hưng, Ngân hàng Vietcombank Nam Sài Gòn cam kết bảo lãnh Dự án Hưng Phúc - Happy Residence của Công ty Phú Mỹ Hưng với hạn mức bảo lãnh có tổng giá trị lên đến 600 tỷ đồng. Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Hưng Lộc Phát cũng thông báo đã ký kết hợp đồng bảo lãnh cho vay với VietinBank cho Dự án Hưng Phát Silver Star.

Thực tế, tại các sàn giao dịch BĐS, khi khách hàng yêu cầu được xem chứng thư hoặc hợp đồng bảo lãnh thì nhân viên giao dịch không đưa ra được, mà chỉ khẳng định, dự án đã được ngân hàng tài trợ rất nhiều vốn nên sẽ đứng ra bảo lãnh. Điều này gây ra sự "mập mờ" dễ xảy ra vấn đề chủ đầu tư "mượn mác" Ngân hàng để huy động vốn của khách hàng mà không hề nghi ngờ. Nếu chủ đầu tư "đàng hoàng" thì xây dựng chung cư theo tiến độ, gặp phản chủ đầu tư lừa dối thì khi khách hàng đóng tiền vào rồi ôm vốn bỏ chạy, để dự án bỏ hoang.

Công ty cổ phần Đầu tư và Thương mại Thủ đô cũng cho biết vừa ký hợp đồng tín dụng trị giá 310 tỷ đồng với một ngân hàng có tên tuổi cho Dự án khu nhà ở Ecolife Tây Hồ, đồng thời cam kết hợp tác trong việc bảo lãnh nghĩa vụ tài chínhcủa chủ đầu tư đối với khách hàng… Dựa vào thông tin mà chủ đầu tư công bố, đến nay, đã có vài chục dự án đã được ngân hàng bảo lãnh. Tuy nhiên, thông tin về bảo lãnh mà chủ đầu tư các dự án đưa ra thiếu rõ ràng.

Thực tế, tại các sàn giao dịch BĐS, khi khách hàng yêu cầu được xem chứng thư hoặc hợp đồng bảo lãnh thì nhân viên giao dịch không đưa ra được, mà chỉ khẳng định, dự án đã được ngân hàng tài trợ rất nhiều vốn nên sẽ đứng ra bảo lãnh. Rất nhiều dự án được chủ đầu tư quảng cáo đã được ngân hàng bảo lãnh thực ra chỉ là chiêu PR, việc bảo lãnh mới dừng ở mức độ ngân hàng “hứa hẹn” hoặc ngân hàng ký kết cấp tín dụng, đứng ra bảo lãnh cho khách hàng vay vốn để mua nhà, chứ không phải là bảo lãnh cho dự án.

Theo quy định, chỉ có thư bảo lãnh và hợp đồng bảo lãnh dự án mới có giá trị pháp lý

Thực tế, hiện các chủ đầu tư đưa ra rất nhiều thông tin về hình thức ký kết bảo lãnh với ngân hàng, như hợp đồng nguyên tắc bảo lãnh, hợp đồng cấp bảo lãnh hạn mức của ngân hàng, biên bản thỏa thuận bảo lãnh, bảo lãnh cho vay vốn… Tuy nhiên, theo quy định, chỉ có thư bảo lãnh và hợp đồng bảo lãnh dự án mới có giá trị pháp lý.

Sự nhập nhèm hiện nay không chỉ có lợi cho nhà đầu tư, mà với ngân hàng, sự im lặng trước sự hiểu lầm của người mua cũng là cơ hội vàng, bởi đây là các dự án ngân hàng đầu tư vốn, nếu người dân tin tưởng được ngân hàng bảo lãnh mà rót tiền vào mua, dĩ nhiên ngân hàng sẽ nhanh chóng thu hồi vốn, mà nếu rủi ro xảy ra cũng chẳng cần thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh.

TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia ngân hàng khẳng định, bảo lãnh BĐS chứa đựng nhiều rủi ro vì mức phí thu về thấp trong khi trách nhiệm là rất lớn (phải trả tiền cho khách hàng nếu chủ đầu tư không giao nhà đúng tiến độ). Hơn nữa, với tình trạng bàn giao chậm tiến độ khá phổ biến như hiện nay, rủi ro bảo lãnh với ngân hàng càng lớn. Đây là lý do ngân hàng không mặn mà với bảo lãnh BĐS.

Chưa nói các dự án công bố đã được ngân hàng bảo lãnh hiện nay là chính xác hay chỉ là chiêu PR, ngay cả dự án đã được ký hợp đồng bảo lãnh, khách hàng cũng không thể hoàn toàn yên tâm. Nhiều chuyên gia kinh tế nhận định, hiện nay, có tình trạng chủ đầu tư và ngân hàng bắt tay nhau để “đánh bóng” dự án mà ngân hàng đã trót rót vốn, dù chủ đầu tư đang ngập trong nợ nần, yếu năng lực tài chính.

Còn nhớ, tháng 7/2015, DongABank đã ký hợp đồng bảo lãnh cho Dự án The EverRich 2 và The EverRich 3 của CTCP Phát triển BĐS Phát Đạt khi công ty này vẫn còn khoản nợ xấu 686 tỷ đồng tại DongABank. Thế nhưng, chỉ sau khi ký hợp đồng bảo lãnh 1 tháng, DongABank đã bị Ngân hàng Nhà nước đưa vào diện kiểm soát đặc biệt. Nếu rủi ro xảy ra với hai dự án trên, khách hàng khó lòng được DongABank thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh.

Ngoài năng lực của ngân hàng bảo lãnh thì hiện nay, việc bảo lãnh của các ngân hàng cũng gặp nhiều khó khăn về hạn mức tín dụng. Bà Phan Thị Hiền, Phó tổng giám đốc Ngân hàng An Bình cho rằng, cái khó cho các ngân hàng là nhiều dự án, các ngân hàng tài trợ số vốn rất lớn, nếu thêm phần bảo lãnh nữa thì phải có thêm khoản hạn mức mới cấp cho chủ đầu tư để phát hành bảo lãnh cho khách hàng, làm đội hạn mức tín dụng. Chưa kể, ngân hàng còn phải đảm bảo tiến độ dự án. Đây là những điều làm ngân hàng lo ngại.

Theo Luật các Tổ chức tín dụng, tổng mức dư nợ cấp tín dụng đối với một khách hàng không vượt quá 15% vốn tự có của ngân hàng thương mại. Thế nhưng, vốn tự có của các ngân hàng hiện nay đa phần đều khá nhỏ, chỉ đủ bảo lãnh cho một vài dự án, thậm chí có ngân hàng, vốn tự có không đủ để bảo lãnh cho một dự án BĐS trị giá hàng ngàn tỷ đồng.