Bất động sản Việt Nam sẽ hồi phục sau hai quý nữa?

Loạt dự án bất động sản lớn được chỉ đạo "gỡ vướng" hiện ra sao? Loạt dự án quy mô lớn của các chủ đầu tư như Vingroup, Novaland, Hưng Thịnh, DIC Corp… tại nhiều địa phương đã và đang được gỡ vướng pháp lý.

48 quốc gia và vùng lãnh thổ đã đầu tư vào bất động sản Việt Nam 35 năm qua, với sự tham gia của các nhà đầu tư nước ngoài, lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam đã có những bước phát triển quan trọng.

Mới đây, Bộ Xây dựng và Tạp chí Nhà đầu tư đã tổ chức hội thảo quốc tế "Tiềm năng phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam".

Tại đây, với kinh nghiệm theo dõi thị trường bất động sản qua 3 thời kỳ với những biến động như phát triển rực rỡ và đi xuống, ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Thường trực Hiệp hội bất động sản Việt Nam cho rằng cũng giống như nhiều nước khác, thị trường Việt Nam có tính chu kỳ.

Ông Hà cho biết, năm 2022, thị trường bất động sản đi xuống, Chính phủ đã có nhiều chính sách và hỗ trợ từ ngân hàng song đến năm 2024, thị trường mới có thể phục hồi được.

Theo ông Hà, đằng sau sự chậm phục hồi trên thị trường bất động sản chính là vấn đề nguồn vốn của thị trường. Thị trường bất động sản gắn liền chặt chẽ với thị trường tín dụng và phụ thuộc chủ yếu vào nguồn vốn vay. Thế nhưng rõ ràng nguồn vốn cho thị trường từ 2 nguồn tín dụng và trái phiếu là không bền vững.

“Chúng tôi thấy rằng trong chính sách lần này, nhất là vấn đề thị trường về Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai, chúng ta cũng chưa giải quyết được vấn đề nguồn vốn cho thị trường dài hạn và ổn định. Bên cạnh đó, tôi cho rằng đợt này chưa có định hướng mạnh mẽ trong vấn đề nguồn vốn từ thị trường. Chính vì vậy, đây là một trong những vấn đề nếu như không có giải pháp mạnh mẽ hơn thì thị trường bất động sản sẽ tiếp tục gặp khó khăn trong tương lai”, ông Hà phân tích.

Thị trường chỉ có thể hồi phục từ quý 2/2024.

Còn theo TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, trong 6 tháng đầu năm 2023, thị trường bất động sản tiếp tục gặp nhiều khó khăn, trong tình trạng thanh khoản kém và nguồn cung rất hạn chế; chủ yếu do các vấn đề pháp lý chưa được tháo gỡ và việc tiếp cận nguồn vốn bị hạn chế, một số vụ việc xảy ra trong nửa cuối năm 2022 làm ảnh hưởng đến niềm tin của nhà đầu tư và nhìn chung, một số vấn đề “căn cơ” của thị trường chưa được giải quyết (pháp lý, nguồn cung khan hiếm, mất cân đối cung cầu…).

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nêu ra một loạt nguyên nhân khiến thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm đương đầu với nhiều “thách thức”.

Thứ nhất, liên quan đến pháp luật về đất đai: Nhiều dự án gặp khó khăn, vướng mắc, triển khai chậm do quy định về phương pháp định giá đất. Nhiều trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện…

Thứ hai, nguyên nhân liên quan đến pháp luật về quy hoạch: Một số dự án có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt nhưng không phù hợp với quy hoạch phân khu, tổng thể đang phải rà soát, điều chỉnh, cập nhật theo quy định.

Thứ ba, nguyên nhân liên quan đến pháp luật về đầu tư: Điều chỉnh tiến độ dự án, điều chỉnh chủ trương đầu tư theo quy định…

Thứ tư, về dòng vốn: Việc tiếp cận nguồn vốn vay của doanh nghiệp bất động sản vẫn không dễ dàng, chủ yếu do ba vấn đề là mức lãi suất cao, pháp lý dự án và niềm tin thanh khoản thị trường (lãi suất 11-12%/năm).

“Việc hạ, giảm lãi suất 0,5-2% trong thời gian qua là một nỗ lực rất lớn của Chính phủ và hệ thống ngân hàng. Động thái này đang có hiệu ứng tích cực mạnh mẽ lên nền kinh tế và các doanh nghiệp bất động sản.

Tuy nhiên, nếu rút ngắn thời gian dự án 1 năm có thể giúp doanh nghiệp tiết kiệm khoản lãi suất lên tới 12-15% chi phí vốn. Đó là chưa kể tiết kiệm chi phí tiền lương, máy móc thiết bị,… cho cả năm”, ông Khôi chỉ ra.

Đề cập đến xu hướng phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian tới, ông Khôi cho rằng, dự báo thị trường bất động sản Việt Nam hết năm 2023 còn trầm lắng, chỉ có thể phục hồi, phát triển lành mạnh hơn, minh bạch hơn và chuẩn mực hơn từ quý 2 hoặc quý 3/2024 nhờ những bước tiến về môi trường pháp lý; triển vọng tăng trưởng kinh tế khả quan; sự phát triển hạ tầng đồng bộ, hiện đại; xu hướng chuyển đổi số và ứng dụng công nghệ của CMCN 4.0; sự đa dạng của các nguồn lực tài chính...

“Các phân khúc truyền thống (nhà ở, khu công nghiệp, nghỉ dưỡng, văn phòng…), dự báo sản phẩm trên thị trường bất động sản sẽ ngày càng đa dạng hơn, nhất là nguồn cung nhà ở sẽ gia tăng mạnh nếu Đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội, nhà ở công nhân được tổ chức thực hiện tốt”, ông Khôi khẳng định.

Ông Khôi nhận xét thời gian qua bất động sản chưa thực sự phát huy hết tiềm năng và thế mạnh, nhiều mảng thị trường chưa được khai thác và đầu tư có hiệu quả. Bất động sản công nghiệp, du lịch, giải trí mới chỉ tập trung ở một số vùng miền, chưa tạo được động lực và sức hút sâu rộng ở các địa bàn trong cả nước.

Nhiều phân khúc thị trường đầu tư còn gặp những rào cản, vướng mắc lớn. Nguồn tài nguyên đất đai tiềm năng chưa được khai thác một cách tối ưu. Bất động sản trong các khu công nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao còn phát triển dè dặt, cầm chừng, hệ số lấp đầy thấp.

"Nhu cầu nhà ở cho các tầng lớp trong xã hội rất lớn, đặc biệt là nhà ở cho các đối tượng có thu nhập trung bình và thấp, song mức độ đáp ứng lại hạn chế, ông Khôi nhận xét.

3 kịch bản tăng trưởng kinh tế Việt Nam năm 2023 Tăng trưởng GDP của Việt Nam sẽ ở mức 6,46% trong điều kiện kinh tế thế giới có chuyển biến tích cực, trong nước quyết liệt nới lỏng tiền tệ, thúc đẩy giải ngân đầu tư công và cải cách môi trường kinh doanh hiệu quả.

Chuyên gia nói gì về động lực lớn nhất để thúc đẩy tăng trưởng Việt Nam nửa cuối năm? Theo TS Nguyễn Quốc Việt - Phó Viện trưởng phụ trách Viện Nghiên cứu Kinh tế và chính sách (VERP), Trường ĐH Kinh tế, ĐHQG Hà Nội, trong khoảng thời gian từ năm ngoái đến hiện tại, Chính phủ Việt Nam đã tương đối quyết liệt trong việc đảm bảo ổn định kinh tế vĩ mô, các chính sách được điều hành tương đối thận trọng. Tuy nhiên, để đạt được mục tiêu tăng trưởng 6,5% trong năm 2023 là vô cùng khó khăn.