Thị trường bất động sản Việt Nam theo góc nhìn của chuyên gia Bloomberg

"Thị trường chung cư cao cấp tại Việt Nam có vẻ khá giống với Trung Quốc đại lục 10 năm trước. Tuy nhiên, các nhà đầu tư cần nghĩ kĩ trước khi đưa ra quyết định". 

Vì sao đất nền sẽ tiếp tục hấp dẫn nhà đầu tư? Bất động sản Thủ đô và nỗi lo thiếu công trình hạ tầng xã hội Bất động sản khu vực trung tâm: Đắt xắt ra miếng!

Bùng nổ xây dựng nhà ở tại Việt Nam. Ảnh: Ore Huiying/Bloomberg

Kể từ khi Việt Nam cho phép người nước ngoài có quyền sở hữu căn hộ vào tháng 7/2015, phân khúc nhà ở cao cấp đã có sự chuyến biến đáng kể. Ba năm trước, khi tập đoàn đầu tư bất động sản Đại Quang Minh khởi động khu phức hợp nhà ở tại Thủ Thiêm, trên diện tích 657 hec-ta gần sông Saigon, giá nhà dao động từ 2.000 tới 2.800 USD/m2.

Cũng tại đây, một dự án khác với tên gọi Metropole sẽ được ra mắt vào tháng 6, với mức giá gấp đôi, từ 4.500 tới 6.500 USD/m2.

Năm ngoái, giá nhà ở cao cấp đã tăng vọt 17%, trong khi phần còn lại của thị trường nhà ở hầu như không có biến động, Dũng Dương, một chuyên gia nghiên cứu của tập đoàn tư vấn bất động sản CBRE cho biết.

Không có gì ngạc nhiên khi đa số người Việt Nam khó có thể mua được những bất động sản này. Năm 2018, chỉ 23% nhà ở cao cấp được bán cho người dân trong nước, trong khi khách mua nhiều nhất là Trung Quốc, Hàn Quốc, Hong Kong, theo ước tính của CBRE.

Đối với giới đầu tư Trung Quốc, Tp.HCM có một sức hút khó cưỡng. Đầu năm 2016, các quảng cáo bất động sản đã ca ngợi Tp.HCM là Thượng Hải của Việt Nam và Thủ Thiêm là Phố Đông mới nổi. Trong mắt giới đầu tư, Việt Nam bây giờ là hình ảnh của Trung Quốc một thập kỷ trước, một quốc gia ổn định về chính trị, có thể phát triển thịnh vượng thông qua xuất khẩu và mối quan hệ thân thiện với Mỹ.

Bên cạnh đó, đối với các nhà đầu tư Trung Quốc vốn quen với mức giá "trên trời" tại nhà, căn hộ cao cấp Việt Nam có vẻ đang được bán với mức giá hấp dẫn. Đầu năm nay, China Vanke Co., tập đoàn bất động sản lớn thứ ba tại Trung Quốc đại lục, đã khởi động một dự án ven sông ở Phố Đông, Thượng Hải với giá hơn 15.000 USD mỗi m2, gấp đôi giá nhà trong dự án Metropole tại TP.HCM. Tuy nhiên, cách tư duy này có một lỗ hổng lớn bởi Việt Nam ngày nay không giống như Trung Quốc 10 năm trước.

Một khu chung cư cao cấp nhưng lại thiếu cơ sở hạ tầng phụ trợ là không thể chấp nhận. Ví dụ như khu chung cư Estella Heights (Keppel Land) là một trường hợp điển hình. Được quảng cáo có vị trí lý tưởng cho gia đình, gần trường học quốc tế và các quán xá, khu căn hộ còn có bể bơi trên sân thượng tuyệt đẹp và khu vui chơi trẻ em. Tuy nhiên, hiện tại, gần đó chưa có cầu đi bộ trên cao để kết nối người dân với các trường học. Và kế hoạch xây cầu này còn cực kì mơ hồ.

Về dự án tàu điện ngầm, thứ mà mọi trung gian bất động sản đang nhắc tới lại bị trì hoãn một lần nữa. Thành phố đã khởi công tuyến tàu điện ngầm đầu tiên vào năm 2012, nhưng các vấn đề về tài chính, như chi phí tăng vọt và hóa đơn chưa thanh toán cho các nhà thầu Nhật Bản cứ thế ập đến đã cản trở tiến độ. Thời hạn hoàn thành dự án bị kéo dài tới 2020 và chưa chắc đã đạt được kế hoạch đề ra.

Ngược lại, Thượng Hải xây dựng xong tuyến tàu điện ngầm đầu tiên vào năm 1995 theo đúng dự kiến. Kể từ đó, hàng loạt tuyến tàu điện ngầm đã được thi công và đưa vào sử dụng.

Nhìn vào các yếu tố tài chính, có thể thấy những bất cập tại thị trường Việt Nam. Nợ công (chiếm 61% GDP) đang tăng gần chạm tới mức trần hợp pháp của vốn khiến Hà Nội phải hạn chế việc chi tiêu cho cơ sở hạ tầng. Mười năm trước, Trung Quốc đã linh hoạt hơn nhiều. Để bảo vệ nền kinh tế khỏi sụp đổ do khủng hoảng tài chính, Bắc Kinh đã đưa ra một gói kích thích tài chính trị giá 4 nghìn tỷ nhân dân tệ (586 tỷ USD), xây dựng đường bộ, metro và đường sắt, biến các thành phố của Trung Quốc trở thành trung tâm giao thông một cách hiệu quả.

Ngay cả khi Việt Nam quyết định nâng trần nợ công lên thì tình thế cũng không thay đổi là bao. Thặng dư tài khoản vãng lai hiện tại của quốc gia này chỉ ở mức 2,7% GDP. Mặt khác, từ một thập kỷ trước, Trung Quốc đã có thặng dư hơn 10% GDP. Vào thời điểm đó, Thượng Hải trông giống như một công trường lớn còn TP.HCM thì lại yên ắng đến mức báo động.

Trở lại năm 2006, các căn hộ tại các địa điểm ven sông ở Phố Đông, Thượng Hải đã có giá khoảng 1.800 USD mỗi mét vuông. Tại Tp.HCM, bạn phải trả nhiều tiền hơn cho cơ sở hạ tầng đã 20 năm tuổi. Thị trường này đang trở nên quá nóng, và 80% trong số tất cả những người mua năm ngoái cho biết họ đã mua với mục đích đầu tư.

Điểm mặt những gam màu sáng tối của thị trường Bất động sản Nhà ở TP.HCM năm 2018 TĐO-Sáng 9/1, Công ty Cổ phần DKRA Việt Nam (DKRA Vietnam) đã tổ chức buổi Báo cáo toàn cảnh thị trường Bất động sản Nhà ...

Hội nghị Bất động sản 2018: Việt Nam trước động lực tăng trưởng mới TĐO-Vừa qua, tại Gem Center, 8 Nguyễn Bỉnh Khiêm, Q.1, Forbes Việt Nam đã tổ chức Hội nghị Bất động sản 2018 với chủ đề ...

TP.HCM: 10 tháng đầu năm 2018, thị trường bất động sản sụt giảm mạnh Tính riêng 10 tháng đầu năm 2018, số lượng sản phẩm bất động sản tại TP.HCM cung cấp ra thị trường đã sụt giảm 39,2% ...