Dịch chuyển sản xuất ra khỏi Trung Quốc, bất động sản công nghiệp Việt Nam hưởng lợi

Theo ghi nhận của CBRE, trong năm 2018, việc chuyển dịch sản xuất từ Trung Quốc sang Đông Nam Á, bao gồm Việt Nam có xu hướng gia tăng. Đây không phải là điều quá mới khi chi phí sản xuất tại Trung Quốc tiếp tục tăng, khiến cho việc di dời dường như trở thành một sự lựa chọn khả thi về mặt tài chính đối với nhiều nhà sản xuất.

Bất động sản TP.HCM "dịch chuyển" tới vùng ven, giáp ranh? Vì sao đất nền sẽ tiếp tục hấp dẫn nhà đầu tư? Điểm mặt những gam màu sáng tối của thị trường Bất động sản Nhà ở TP.HCM năm 2018

Có nhiều động cơ chính thúc đẩy sự dịch chuyển sản xuất ra khỏi Trung Quốc như: chi phí lao động thấp hơn, giá đất rẻ hơn, nhiều chính sách hỗ trợ ngành công nghiệp,…

Chính phủ đầu tư mạnh cơ sở hạ tầng

Trong tương quan đến quy mô kinh tế của các nước Asean, Việt Nam có thể sẽ được hưởng lợi từ sự dịch chuyển sản xuất này do các chỉ số kinh tế quan trọng của Việt Nam như tăng trưởng GDP, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài, lạm phát vẫn duy trì ở mức tích cực trong khi chính phủ tiếp tục đầu tư mạnh vào cơ sở hạ tầng và giúp cho những nhà sản xuất tiếp cận được tốt hơn đến với các thị trường xuất khẩu chính bằng việc tham gia nhiều hiệp định thương mại song phương và đa phương.

Chính phủ Việt Nam đã chi hàng tỷ Đô la cho việc cải thiện cơ sở hạ tầng để giúp thu hút vốn đầu tư nước ngoài. Thực tế, theo thống kê bởi Ngân hàng Phát triển Châu Á & Bloomberg, đầu tư vào cơ sở hạ tầng của khu vực công và tư của Việt Nam đạt trung bình 5.7% GDP trong những năm gần đây, cao nhất Đông Nam Á.

Xu hướng này cho thấy sự thành công trong việc cải thiện các dự án hạ tầng trọng điểm như những tuyến đường cao tốc mới, mở rộng các cảng biển và sân bay đã thu hút các chủ đầu tư khu công nghiệp (KCN) xây dựng mới hoặc mở rộng các KCN gần các cơ sở hạ tầng này. Đổi lại, các chủ đầu tư KCN có thể giới thiệu các dự án cơ sở hạ tầng mới này như một phần của đề nghị của họ để thu hút các khách thuê từ Trung Quốc.

Sự kết nối cơ sở hạ tầng đóng vai trò lớn đối với quyết định chọn vị trí của khách thuê.

Bên cạnh đó, Việt Nam đã ký kết nhiều hiệp định song phương và đa phương với các quốc gia khác nhau, bao gồm 5 hiệp định thương mại tự do trong khu vực ASEAN, 6 hiệp định với các đối tác, trong đó có Trung Quốc, Hàn Quốc, Nhật Bản, Ấn Độ, Úc và New Zealand và 4 hiệp định thương mại tự do song phương, trong đó có Hiệp định Thương mại Tự do giữa Việt Nam – Nhật Bản, Việt Nam – Hàn Quốc, Việt Nam – Châu Âu và CPTPP dự định sẽ được ký kết trong năm 2019.

Lợi ích chính từ các hiệp định thương mại này là giúp xóa bỏ các rào cản thương mại giữa các nước thành viên, giúp thu hút các doanh nghiệp thiết lập quy trình sản xuất tại Việt Nam để hưởng ưu đãi thuế khi xuất khẩu tới thị trường các nước thành viên.

BĐS công nghiệp Việt Nam tăng trưởng để hưởng lợi

Sản xuất của Apple tại Việt Nam: Số lượng nhà máy tại Việt Nam được liệt kê vào trong danh sách nhà cung cấp của Apple tăng từ 16 năm 2015 lên 22 nhà máy trong năm 2018. Tất cả trong số đó đều là công ty có vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài. Theo CBRE, gần đây, một nhà cung cấp của Apple (GoerTek) đã quyết định đặt trụ sở sản xuất AirPods của họ (tai nghe không dây) vào Việt Nam.

Sản xuất của Samsung tại Việt Nam: Tập đoàn Samsung Electronics công bố dừng hoạt động nhà máy sản xuất điện thoại di động tại Trung Quốc vào cuối năm 2018 (Nguồn: Reuters). Tại Việt Nam, tỷ lệ sản xuất nội địa nhảy vọt từ 34% tổng giá trị sản phẩm trong năm 2014 lên 57% trong năm 2017. Hiện tại, 29 công ty Việt Nam đóng vai trò là nhà cung cấp Số 1 của Samsung (mục tiêu trong năm 2018: 35, 2019: 42, 2020: 50)

Sản xuất của LG tại Việt Nam: Tập đoàn điện tử LG đã công bố dừng sản xuất điện thoại di động ở Hàn Quốc và chuyển sản xuất sang nhà máy tại Hải Phòng, Việt Nam. Quyết định này sẽ tăng công suất sản xuất tại nhà máy Việt Nam lên 83%, đạt 11 triệu thành phẩm từ nửa cuối năm 2019 (Nguồn: Reuters).

BĐS công nghiệp tại Việt Nam hưởng lợi rất nhiều từ việc dịch chuyển sản xuất ra khỏi Trung Quốc.

Để phục vụ cho nhu cầu ngày càng tăng, các chủ đầu tư BĐS công nghiệp nước ngoài có thể tìm đến những đối tác trong nước với kinh nghiệm và quỹ đất lớn để giúp quá trình thâm nhập thị trường của họ được diễn ra nhanh. Ví dụ điển hình là liên doanh giữa Becamex và Warburg Pincus (BW Industrial), để cung cấp nhà xưởng và kho xây sẵn, xây theo yêu cầu tại các vị trí chiến lược ở Việt Nam với kế hoạch cung ứng hơn 2 triệu mét vuông diện tích thuê ở 8 vị trí khác nhau tại 5 thành phố công nghiệp bao gồm Bắc Ninh (phía Bắc Việt Nam) và Bình Dương (phía Nam Việt Nam). Ngoài ra, với thị trường và khách thuê đang ngày càng am hiểu thị trường, chủ đầu tư cũng đa dạng sản phẩm cho thuê gồm đất cho thuê, nhà xưởng và kho xây sẵn cho thuê, bán xưởng và Bán & Cho thuê lại để mang lại nhiều giá trị hơn cho khách hàng.

Tại một số vị trí chiến lược nhất định, nhà xưởng xây sẵn cũng đang thay đổi, với nguồn cung dịch chuyển từ nhà xưởng một tầng truyền thống thông thường sang nhà xưởng cao tầng, khoảng từ 2 đến 6 tầng. Dù hiện tại nguồn cung nhà xưởng cao tầng còn hạn chế, đây có thể sẽ là một xu hướng mới khi Việt Nam mong muốn thu hút các ngành Công nghệ cao và Công nghiệp nhẹ vốn đòi hỏi nhà xưởng chất lượng cao.