Thị trường Condotel sẽ gặp khó thế nào khi nguồn vốn tín dụng đổ vào BĐS bị "siết chặt"?

Theo dự thảo sửa đổi Thông tư 36, từ năm 2018 Ngân hàng Nhà nước sẽ giảm tỷ lệ dùng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn, đồng nghĩa việc các nhà băng phải “siết hầu bao” cho vay lĩnh vực bất động sản. Việc này sẽ gây ảnh hưởng không nhỏ tới những ông lớn đầu tư BĐS nói chung cũng như loại hình căn hộ Condotel nói riêng.

Mới đây nhất, cơ quan này cũng đã có công văn yêu cầu các ngân hàng chuyển dịch cơ cấu tín dụng theo hướng hạn chế tập trung tín dụng vào lĩnh vực bất động sản. Song song đó là giám sát chặt chẽ việc sử dụng vốn cho vay tiêu dùng để đầu tư, kinh doanh bất động sản.

Siết tín dụng bất động sản, phân khúc Condotel sẽ chịu nhiều tác động tiêu cực, khi đối tượng khách hàng của phân khúc này chủ yếu là giới đầu tư!

Trước tình trạng bị "siết chặt" tín dụng đổ vào thị trường bất động sản (nhất là loại hình bất động sản cao cấp, trong đó có Codotel), nhiều người lo ngại doanh nghiệp đầu tư bất động sản sẽ gặp nhiều khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng ngân hàng, thị trường sẽ có nhiều thách thức mới.

Loại hình Codotel đã xuất hiện ở Việt Nam cách đây 6 năm, nhưng phải đến năm 2016 phân khúc này mới bùng nổ với sự tham gia của nhiều đại gia địa ốc đầu tư như Vingroup, Sungroup, C.E.O Group, FLC, Empire Group, Hòa Bình,…

Theo thống kê của DKRA, từ 2016 đến nay lượng cung condotel liên tục được bung ra thị trường. Trong năm 2016 có khoảng 13.121 căn được bán ra. Trong đó, 2 chủ đầu tư có lượng condotel lớn nhất là Vingroup khoảng 3.000 căn và FLC khoảng 2.500 căn. Trong năm 2017, thị trường tiếp tục đón nhận khoảng 14.741 căn condotel, tăng 12% so với năm 2016.

Chuyên gia kinh tế, TS. Vũ Đình Ánh cho rằng với việc hạn chế nguồn tín dụng vào bất động sản, nhà đầu tư condotel hiện nay phải đối mặt với ít nhất 4 rủi ro gồm khả năng vay vốn hạn chế, lãi suất không thể dự báo, thu nhập ròng thấp hơn kỳ vọng và sự gián đoạn của dòng tiền thanh toán khoản vay tín dụng.

Theo ông Ánh, Thông tư 36 chính thức có hiệu lực, dòng vốn vào bất động sản đã bắt đầu bị siết lại. Điều này được đánh giá là sẽ tác động trực tiếp đến quy mô, điều kiện lẫn lãi suất tín dụng ngân hàng cho vay dành cho những "ông trùm" đầu tư condotel.

Ngoài ra, sự tách biệt giữa quyền sở hữu và quyền quản lý cho thuê condotel có thể gây ra những tranh chấp bất lợi và kéo dài ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường vốn tín dụng dành cho thị trường condotel.

Lợi nhuận cũng là một thách thức đối với các nhà đầu tư. Hầu hết các dự án condotel đều được chủ đầu tư đưa ra chương trình cam kết lợi nhuận từ hấp dẫn từ 8 - 12%/năm thời gian 5 - 10 năm và chia sẻ kỳ nghỉ từ 15 - 20 ngày/năm.

Tỉ lệ cam kết trên không phải là thu nhập ròng của nhà đầu tư mà họ còn phải trả ít nhất hai khoản là phí quản lý và nộp thuế thu nhập cá nhân hàng năm.

Thu nhập ròng của nhà đầu tư có thể sụt giảm mạnh do yếu tố cạnh tranh, lượng khách du lịch..... Theo đó, thời gian hoàn vốn sẽ dài hơn so với cam kết, thậm chí nhà đầu tư phải tìm nguồn tài chính bổ sung để bù đắp sự sụt giảm của thu nhập ròng từ condotel do biến động quá lớn của hai khoản phải trả trên.

Theo DKRA, condotel là phân khúc bất động sản gây thất vọng nhất năm 2017 khi nguồn cung mới tăng hơn so với năm 2016 nhưng lượng tiêu thụ lại giảm. Đây là tín hiệu báo động dư thừa nguồn cung trong tương lai. Bên cạnh đó yếu tố pháp lý sở hữu condotel cũng đang là lực cản khiến nhà đầu tư phân khúc này gặp khó.

Bình Lê

Theo Báo Thời Đại