Bất động sản du lịch Việt Nam, những mảng mầu sáng tối: Bài 1. Bùng nổ condotel và cảnh báo gây sốc

Năm 2014, bất động sản nghỉ dưỡng, nhất là căn hộ khách sạn nghỉ dưỡng vẫn là một cái tên mới mẻ và tương đối xa lạ. Tuy nhiên, chỉ hai năm sau, căn hộ nghỉ dưỡng đã bùng nổ nguồn cung và trở thành “thỏi nam châm” thu hút vốn đầu tư trên thị trường. Trong khi doanh nghiệp địa ốc và đơn vị phân phối vẫn ồn ào nói về tiềm năng sinh lời của phân khúc này, thì thị trường đã bắt đầu xuất hiện những cảnh báo rủi ro.

Nguồn cung khủng

Cuối năm 2014, đầu năm 2015, thị trường bất động sản Hà Nội bắt đầu hồi phục, hoàng loạt dự án bắt đầu xuất hiện tiền chênh. Tuy nhiên, sau 4 năm suy thoái, nhiều dự án giảm sâu, nhà đầu tư vẫn rất thận trọng hơn trong việc giải ngân đầu tư căn hộ.

Nguồn cung condotel lớn, doanh nghiệp phải đưa ra những cam kết khủng về lợi tức. Tuy nhiên, các cam kết thiếu thực tế này lại khiến nhà đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng gặp rủi ro. Ảnh dự án Panorama Nha Trang.

Nắm bắt được nhu cầu đầu tư sinh lời của nhà đầu tư phía Bắc, nhiều doanh nghiệp địa ốc phía Nam đua nhau “Bắc tiến” chào bán bất động sản với những cam kết cho thuê sinh lời, hoặc cam kết được chủ đầu tư trả lợi tức có thời hạn.

Cụ thể trong năm 2015, một dự án bất động sản nghỉ dưỡng tại Nha Trang là Diamond Bay City liên tục chào bán căn hộ khách sạn nghỉ dưỡng tại Hà Nội với cam kết lợi tức tương đương lãi suất ngân hàng. Ngoài ra, khách hàng mua căn hộ còn được hỗ trợ vay vốn lên đến 70%, với lãi suất chỉ 3%, thấp hơn nhiều lần mặt bằng lãi suất vay vốn trên thị trường.

Chính vì những hỗ trợ và cam kết “khủng” nên sản phẩm căn hộ khách sạn dự án Diamond Bay City Nha Trang khi ấy đã làm “siêu lòng” nhiều nhà đầu tư Hà Nội.

Sang năm 2016, cùng với sự bùng nổ của ngành du lịch, nguồn cung căn hộ khách sạn nghỉ dưỡng cũng tăng nhanh chóng mặt. Trong đó, những trung tâm du lịch như: Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc, nguồn cung căn hộ nghỉ dưỡng có tốc độ tăng trưởng nhanh nhất.

Theo thống kê của các đơn vị nghiên cứu, trong năm 2016 Nha Trang dẫn đầu nguồn cung căn hộ nghỉ dưỡng, với khoảng 11.794 căn. Đà Nẵng đứng thứ 2 với 7.552 căn. Tiếp theo là Phú Quốc với 1.201 căn.

Một báo cáo thị trường về bất động sản du lịch và phân khúc condotel được Savills Việt Nam đưa ra mới đây cho biết nguồn cung căn hộ khách sạn tại Nha Trang, Cam Ranh sẽ tăng trưởng khoảng 29% trong 3 năm tới. Trong khi đó thị trường Đà Nẵng, Phú Quốc, thị trường cũng có mức tăng trưởng đạt 30 và 27% trong thời gian 3 năm tới…

Do nguồn cung lớn, để bán được hàng, các chủ đầu tư phải đưa ra những chương trình hỗ trợ vay vốn và cam kết lợi tức lớn hơn, trong một thời gian giài hơn.

Cụ thể, nhiều doanh nghiệp hiện hỗ trợ khách hàng vay vốn mua căn hộ nghỉ dưỡng với lãi suất 0%, trong khi lợi tức cam kết được nâng lên từ 8-10% và kéo dài từ 10 – 12 năm…

Và rủi ro lớn…

Bất chấp nguồn cung căn hộ nghỉ dưỡng rất lớn, giá căn hộ nghỉ dưỡng tăng nhanh và thu hút đối tượng nhà đầu tư, đầu cơ tham gia thị trường, bất động sản nghỉ dưỡng vẫn không có nhiều những cảnh báo rủi ro.

Tuy nhiên, tại Báo cáo về thị trường bất động sản du lịch và phân khúc Condotel của Savills mới đây, đơn vị này lần đầu đưa ra những cảnh báo cụ thể đối với phân khúc bất động sản có mức tăng trưởng lớn nhất và lâu nhất là condotel.

Nguồn cung quá lớn và tăng trưởng quá nhanh, bất động sản nghỉ dưỡng đang đối diện nhiều khó khăn.

Theo Savills, condotel hiên tại là loại hình được ưa chuộng nhất trong các sản phẩm Ngôi Nhà Thứ Hai. Theo Savills, đến năm 2019, condotel dự kiến sẽ chiếm 65% nguồn cung Ngôi Nhà Thứ Hai tại các thị trường ven biển chính.

Bất chấp nguồn cung căn hộ nghỉ dưỡng rất lớn, trong thời gian tới, thị trường vẫn ngày càng có nhiều dự án mới được công bố, với sự cạnh tranh mạnh mẽ về quy mô cũng như những khoản cam kết lợi nhuận hấp dẫn.

Do nguồn cung quá lớn, Savills Việt Nam cho biết, các chủ đầu tư khó có thể đảm bảo phần lợi nhuận đã cam kết. Đặc biệt các chương trình cam kết lợi tức khủng diễn ra ngày càng phổ biến khiến người mua rủi ro hơn, do một số Chủ đầu tư ít kinh nghiệm nhưng phát triển dự án với quy mô lớn, nhưng lại không có nguồn ngân sách mạnh mẽ.

Các rủi ro này lớn hơn sau khi doanh nghiệp đã hoàn thiện xây dựng, và trong trường hợp mức cam kết lợi nhuận cao hơn dòng tiền hoạt động kinh doanh thu về.

Trước những rủi ro trên, Savills Việt Nam đưa ra khuyến cáo nhà đầu tư nên cân nhắc, lựa chọn mua sản phẩm condotel từ các chủ đầu tư uy tín.

Đối với doanh nghiệp, Savills cho rằng, các chủ đầu tư cần hoạch định tốt, cũng như phải có những nghiên cứu khả thi ngay từ ban đầu để có thể có được một sản phẩm phù hợp với điều kiện thị trường cũng như khả năng tài chính và đảm bảo vận hành tốt trong tương lai.

Thái Bình

Theo Báo Thời Đại